Huis kopen in de Verenigde Staten

[j.p.nelissen]

I may consider buying a house in the US. What are things I shouldn't overlook? Is it possible to buy a house as a non-US-citizen? What about visa?
Who can give me some advise?

[Petra/VS]

Hallo,

Dit is een Nederlandse site, dus je kunt gerust Nederlands schrijven.
Of een huis kopen hier gaat hangt van veel dingen af. Waar zul je de lening ervoor krijgen? Wat ben je van plan met het huis te doen (als je er wilt wonen, zul je eerst door de immigratie molen moeten).
Ik weet eigenlijk niet eens, of een Nederlandse lening wel kan. Indien niet, dan zul je eerst een credit history moeten opbouwen in de VS, om hier een lening te krijgen.
Ik zou als ik jou was kijken op Realtor.com en zien of daar informatie over van buiten de VS kopen te vinden is.

[j.p.nelissen]

Nederlands is net zo handig!,
Bij het kopen van een huis denk ik niet zozeer aan de problemen met het vinden van een hypotheek. Dat is pas het tweede plan. Allereerst denk ik aan de officiele plichtplegingen zoals vergunningen en visa enz.. Voorts aan wat de vaste lasten zijn.

Ook ben ik benieuwd naar sites waar eigenaren zelf hun huis te koop aanbieden. Dus zonder realtor of estate agent.

Wie weet er iets meer van??

[Petra/VS]

Maar wat ben je van plan met dat huis te doen? Je geeft te weinig informatie om er een goed antwoord op te geven. Ik heb 3 huizen gekocht hier in de VS (wel hier wonende), dus heb wel een goed idee wat te verwachten. Maar als je van plan bent naar de VS te verhuizen, zul je eerst de immigratie problemen moeten overwinnen, want hier binnenkomen voor meer dan 3 maanden per jaar is niet eenvoudig.

[jvinch]

Dit is geen wettelijk advies en ik ben geen deskundige. Ik raad altijd aan professionele hulp te zoeken.

Volgens mij zit het zo in elkaar.

- Je hoeft geen US citizen te zijn om een huis te kopen. Het is wel goed je te realiseren dat "Foreign Nationals" die in de VS een huis kopen, dat vaak cash betalen.

- Als je niet van plan bent om cash te betalen of dit niet kunt, kun je (onder voorwaarden) een hypotheek verkrijgen. Hier zijn de voorwaarden:

* Je moet "permanent resident" status hebben met een geldig INS visum, of een "green card" en je moet in het bezit zijn van een Social Security Number (SSN). Je hebt alleen recht op een SSN als je in de VS woont.

* Je moet minimaal twee jaar in de VS zijn, regulier werk en een goede credit rating hebben.

Als je niet in de VS verblijft op een geldig visum zul je geen SSN of (hieraan gerelateerd) goede credit history hebben. Je komt dus niet in aanmerking voor een hypotheek. Je moet dan dus de spaarpot aanspreken.

Het is dus niet verboden om een huis te kopen als je hier niet woont maar het is praktisch vrijwel onmogelijk. Ten eerste krijg je geen financiering, ten tweede (zoals Petra al opmerkte) kun je hier maximaal 90 dagen verblijven zonder visum. Lastig dus.

Jan

[lesley]

hoi hoi allemaal ik ben lesley
ik had een vraagje.
hoe zit het met een visum
ik heb gehoord een green card
dat mag je zo lang in de VS
verblijfen zo lang je wie hoe wat
kost het zou jij mij er meer
over junnen te vertellen

[PBBI]

Je kunt zonder veel problemen een huis kopen in de VS, daar heb je geen visum voor nodig. Je kunt zelfs ook vaak een financiering krijgen, tot wel 70% , als je een nieuwbouw huis koopt in een of ander project.
Maar zoals Petra al zegt, wat wil je ermee. Permanent wonen gaat niet, dus alleen vakanties. Als je er toch permanent wilt gaan wonen dan zou ik eerst eens kijken wat hier de mogelijkheden voor zijn. Niet veel maar dat hangt van diverse factoren af.
Hans

[Staceybeesie]

Even een vraagje aan Petra, gezien het feit dat je al 3 huizen hebt gekocht in de US.
Mijn vraag is het volgende, (of eigenlijk vragen)
Hoe zit het verhaal "closing costs" in elkaar en naar ik heb vernomen is het gebruikelijk dat je je eigen makelaar ook meeneemt als je een huis gaat bekijken.
Verder heb ik op het internet ook een site gezien (ook van de gratis boekjes in de supermarkten) genaamd "For sale by owner"
Heeft 1 van jullie daar ervaring mee?
Even voor de goed orde, we hebben inmiddels een E1 visum aangevraagd via de werkgever van mijn man. Dus we hopen binnenkort te beschikken over een geldig visum.
Groetjes van een andere Petra

[marcuscj]

Hoi andere Petra,
De closing cost cost ongeveer tussen 1% en 5% van de Hypotheek.
It normally includes an appraisal fee(ongeveer $400)a credit report,Hypotheek application fee, Title insurance fee,pest inspection,recording fee ,Taxes and points (ongeveer 1%van de hypotheek.
Here is het makelaars fee vrij hoog(6 of 7% van de verkoopsprijs) en de verkoper betaalt dat. Vele mensen vinden dat te duur en verkopen hun house zonder makelaar. (For sale by owner)
Ja jij kan jouw eigen makelaar brengen als je naar huizen gaat kijken.
Ze verdelen de 6% onderling, jouw makelaar krijgt dan 3% en de makelaar van de verkoper krijgt 3 %.
Verwacht niet dat hij jou naar huizen For Sale by Owner brengt omdat hij daarbij niets verdient.
Groetjes

[Staceybeesie]

Hoi andere Petra,
De closing cost cost ongeveer tussen 1% en 5% van de Hypotheek.
It normally includes an appraisal fee(ongeveer $400)a credit report,Hypotheek application fee, Title insurance fee,pest inspection,recording fee ,Taxes and points (ongeveer 1%van de hypotheek.
Here is het makelaars fee vrij hoog(6 of 7% van de verkoopsprijs) en de verkoper betaalt dat. Vele mensen vinden dat te duur en verkopen hun house zonder makelaar. (For sale by owner)
Ja jij kan jouw eigen makelaar brengen als je naar huizen gaat kijken.
Ze verdelen de 6% onderling, jouw makelaar krijgt dan 3% en de makelaar van de verkoper krijgt 3 %.
Verwacht niet dat hij jou naar huizen For Sale by Owner brengt omdat hij daarbij niets verdient.
Groetjes

Bedankt voor je antwoord.
Begrijp ik het goed dat de koper dan 3% en de verkoper 3% betaald aan makelaars kosten? Of zijn de makelaarskosten als je zelf (als koper) een makelaar meeneemt dan ook voor de verkoper?

[marcuscj]

Ja, de verkoper betaald dan de 6% aan zijn makelaar en deze knaap moet 3% aan de makelaar van de koper geven.
De makelaars doen niet veel werk voor je.
Het meeste werk wordt gedaan bij de bank die de hypotheek handelt en de title company .
De title company checks en garandeert dat de verkoper ,de rechte en enige eignaar van het huis is.
Zo,jij als een koper betaalt geen makelaarskosten.
Ik myself vind dat de 6 % makelaarskosten veels te hoog zijn voor dat weinige werk daarom zie je zo vele FOR SALE BY OWNER signs.
Groetjes

[Staceybeesie]

Ja, de verkoper betaald dan de 6% aan zijn makelaar en deze knaap moet 3% aan de makelaar van de koper geven.
De makelaars doen niet veel werk voor je.
Het meeste werk wordt gedaan bij de bank die de hypotheek handelt en de title company .
De title company checks en garandeert dat de verkoper ,de rechte en enige eignaar van het huis is.
Zo,jij als een koper betaalt geen makelaarskosten.
Ik myself vind dat de 6 % makelaarskosten veels te hoog zijn voor dat weinige werk daarom zie je zo vele FOR SALE BY OWNER signs.
Groetjes

6% is inderdaad behoorlijk prijzig.
Maarja, hier betalen we (koper dan) 6% aan omzetbelasting. En eerlijk gezegd daar wordt helemaal niks voor gedaan En niet te vergeten het notaris verhaal en dito kosten......
Snap nu inderdaad het for sale by owner verhaal ook een stuk beter.
En uhhhh... had nog een lekker typisch Nederlands vraagje.....
Kun je net als in Nederland bieden op een huis. Dus lager bieden dan de vermelde vraagprijs of is dat "not done"?
Bedankt weer voor je uitleg.

[Petra/VS]

Jawel, hoor, dat is hier ook van toepassing. Je doet een bod en de verkoper doet een tegenbod, tot beide partijen het eens zijn. Alleen zijn sommige verkoopmarkten zo "hot", dat huizen voor meer dan de vraagprijs verkopen, zoals hier in het gebied rond Washington DC. In 1999 hebben wij ons rijtjeshuis voor $260,000 verkocht, het verkoopt nu voor meer dan 500,000, een 100% verhoging dus in 5 jaar!

[rperre]

Er hoeft niet gehandje klapt te worden, maar je kunt natuurlijk bieden wat jij denkt dat een goede prijs is!

Normaal zullen mensen hier ook verwachten dat je zo'n 5-10% lager bied dan ze verwachten!

Richard

[Staceybeesie]

Dat is nog es lekker eten 100 % in 5 jaar. Daar kun je niet tegen aan sparen zeg maar.
Heb begrepen dat in en rondom Raleigh, NC de huizen niet zo gek veel stijgen. Zo'n 2 % per jaar. Dus hebben wij mazzel. De huizen markt hier is wel flink gestegen en de dollar staat best hoog. Dus hoop veel Dollars voor onze euries te kunnen krijgen in het voorjaar.
En nu ik begrijp dat ik ook een lager bod op een huis kan doen, gaan we dat zeker proberen. Je bent Hollander of je bent het niet
Bedankt weer voor de info :doublethumb:
groetjes Petra

[noud]

Ik en een vriend van me willen een huis gaan kopen in de States (het liefst in een van deze 4 state: NY, IL, CA, of FL) als investering. We gaan beide (nog) niet verhuizen naar Amerika en willen het dan ook graag verhuren. Moeten we hiervoor allerlei papieren regelen als ssn/visum/etc.? Of kunnen we het ook zonder regelen?

[kastelke]

Misschien kan je je hier al eens inlezen:
viewtopic.php?f=12&t=16430&p=260100&hilit=+huis+kopen#p260100
viewtopic.php?f=12&t=11006&p=162547&hilit=+huis+kopen#p162547
viewtopic.php?f=12&t=9578&p=137944&hilit=+huis+kopen#p137944

Let er verder op dat bv. het afsluiten van een verzekering tegen stormschade ontzettend moeilijk/(haast) onbetaaldbaar is in bv. Florida.
Dat sommige county’s bepaalde wetten hebben die het buitenlanders moeilijk maken om eigendommen te verwerven.
Dat je je woning cash gaat moeten betalen want geen enkele bank zal risico willen nemen met iemand die niet eens een geldige verblijfsvergunning heeft.
Dat, indien jij geen geldig visum hebt of geen Amerikaans staatsburger bent, je de toegang tot Amerika ten allen tijde ontzegd kan worden.
...

[Bennogr]

Net een huis verkocht in St. Paul en een bod gedaan op een huis in Asheville, NC, wat we uiteindelijk ingetrokken hebben, we gaan eerst maar eens een half jaartje huren.

Geluk gehad met het huis in St. Paul, kopers gevonden die meteen helemaal weg waren van het huis en de vraagprijs betaalden. Met als enige voorwaarde dat we nog wat werk moesten laten doen (een maximum van $5000 hebben we bedongen).

De real estate agent rekent inderdaad 6%, MAAR: heeft ons zeer goede raad gegeven, onder meer door de vraagprijs goed af te stellen op de situatie in onze buurt (een goede, aantrekkelijke, gevraagde buurt in St. Paul).

Voor een huis in Asheville hebben we 10% minder geboden dan de vraagprijs. Hypotheek zou 5,875 procent zijn, met 'points' (onkosten voor de bank), van 0.75% van de hypotheeksom. Hebben uiteindelijk van de koop afgezien, om andere redenen, onder meer dat je in een weekeindje niet eventjes besluit om honderdduizenden dollars uit te geven voor een huis waar je een redelijk aantal jaren zal wonen, daar is iets meer nadenken en kijken voor nodig. We hebben geen haast, genoeg huizen te koop in Asheville, zelfs een aantal die al sinds februari te koop staan. Plus een makelaar weet waar goede scholen zijn en andere nuttige informatie (hebben we gelukkig niet meer mee te maken, onze zoon heeft net zijn eigen American Express kaart gekregen, dat hoofdstuk is dus af!)

Wij hoeven de makelaar niet te betalen, maar ze doet redelijk veel werk voor ons, onder meer: de Multiple Listings doornemen en huizen eruit wippen die in aanmerking zouden komen. Plus ons rondrijden (zij kent de weg een stuk beter) langs al die huizen.

Ook voor onderhandelingen (en onderhandelen doe je!) is een ervaren buitenstaander makkelijker en beter, ik ben niet zo'n goed onderhandelaar.

Een makelaar hoort je ook te kunnen vertellen wat de regels zijn voor buitenlanders in een staat. Hoewel: vraag daar expliciet naar en laat dat degelijk nazoeken, ik ken een boer die een boerderij gekocht had en zelfs de bank wist niet dat dat eigenlijk niet gemogen had. (Is goedgekomen, heeft ontheffing gehad, maar toch).

Droom met je ogen open.

[waarsen]

ik zit met een ander vraagje

Ik ben zelf amerikaan en heb een social security number en nu wil ik een huis kopen in de VS, met name als investering....

Wat is nu slim hypotheek in de VS of hier in NL een hypotheek proberen te regelen?

[kastelke]

Hypotheek in de VS ga je mogelijk niet krijgen als je geen credit history en/of 'secured employment' (in Amerika!) hebt.
Hypotheek in Nederland lijkt me ook moeilijk te pakken te krijgen voor een huis in het buitenland.

Woon jij ook in Amerika? Heb je daar een (vaste) job of andere vaste inkomsten?