huis verkopen in Amerika

[eef1]

Een aantal jaren geleden hebben mijn man en ik, Nederlanders, een huis gekocht in Florida, voor vakantiedoeleinden. Nu willen we het verkopen omdat we er weinig gebruik van maken. Verhuren is geen optie. We verwachten meer voor het huis te krijgen dan waarvoor we het hebben gekocht.
Nu hebben we gelezen dat je in de VS belasting moet betalen over de winst én over de koerswinst euro-dollar. Kan iemand ons precies zeggen hoe dat zit? Moeten we dat zelf aangeven of hoe werkt dat?
Moeten we een advocaat, accountant o.i.d. in de arm nemen of is enkel een real estate agent genoeg?
Graag horen we over ervaringen, weetjes e.d.. Vast bedankt.

[arnob1]

wij hebben ook een huis in Florida. ik kan je wel in contact brengen met iemand in Florida die dit voor haar werk doet daar die kan je precies vertellen hoe of dit in elkaar zit. gr. arno

[USInsider]

Je moet belastingen betalen over de winst die je maakt bij verkoop omdat je niet in het huis hebt gewoond - als primary residence - voor twee van de laatste vijf jaren.

Je kosten hebben. Aspirant kopers laten een huis inspecteren, plus er moet een termite inspection worden gedaan denk ik.
Meestal levert dat probleempjes (en soms problemen) op die eerst opgelost moeten worden - door een klusjesman.
Dan zijn er de fees van de betrokken makelaars, totaal 6% van de verkoopprijs, plus de kosten die de escrow co. gaat berekenen voor hun werkzaamheden.
Bij mijn weten zijn deze kosten aftrekbaar van de gemaakte winst.
De kosten moeten opgeteld worden bij de originele aanschaf-prijs.
Andere kosten zijn bij mijn weten ook aftrekbaar - niet OG bel. en normaal onderhoud enz., maar wel een substantiele verbetering door jullie aangebracht aan het pand. Plus kopers-kosten destijds betaald.

De koper (of de escrow co.) moet een bedrag inhouden voor en overmnaken naar de IRS, omdat jullie niet in de US wonen. Dat bedrag - mandated onder FIRPTA - is 10% van de bruto verkoopprijs. Je zult dus een bel. aangifte moeten doen om een verschil terug te krijgen.

Om je in te lezen:

https://www.irs.gov/Businesses/Withhold ... -Interests

https://www.irs.gov/Individuals/Interna ... -Interests

Of de staat FL ook een graantje wil meepikken ? FL heeft geen inkomstenbel. dus vermoedelijk niet.

Ik zie niet zo snel hoe currency profit (or loss) hier van toepassing kan zijn. Je hebt gekocht in US dollars, je verkoopt in US dollars, je betaalt belastingen in US dollars.

Je hebt inderdaad hulp nodig van een makelaar die vaker met deze issue te maken heeft gehad, ev. ook een bel. deskundige hier.

[Dulles]

Er zijn wellicht nog consequenties wat betreft de NL belastingdienst. Dat zou je ook na moeten gaan denk ik.

[nieuwenoord]

In principe is de verkoopwinst op onroerend goed voor particulieren in Nederland niet belast.

[Old Faithful]

Maar dan gaat het over een huis dat je zelf permanent bewoont. Hier gaat het over een tweede huis en dat moet aangegeven worden in box 3. Eef1 heeft waarschijnlijk al die jaren 1,2% vermogensrendementsheffing ( 30% belasting over een fictief rendement van 4%) betaald. Het lijkt me dus aangewezen om deskundige advies in te winnen om te zien of de betaalde vermogensrendementsheffing op de gemaakte verkoopwinst in mindering gebracht kan worden i.v.m. het belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen.

Disclaimer: Ik ben geen belastingdeskundige.

Succes met de verkoop en verdere afwikkeling.

[nieuwenoord]

Ik ben wel benieuwd naar hoe dat dan precies zit. Binnen Europa moet je een tweede huis (alle onroerend goed) opgeven in het land waar het staat. Nederlanders met een tweede huis hier in Spanje betalen hier een niet-residentenbelasting en hoeven geen belasting daarover te betalen in box 3 in Nederland. Onroerend goed wordt belast in het land waar het staat. Ik betaal zelf belasting in Spanje, maar geef mijn huis in Nederland (tweede woning) in Nederland aan in box 3.

Ik weet niet hoe dat in het verdragsrecht met de USA is geregeld.

[eef1]

Bedankt voor jullie reacties.

Het inschakelen van een belasting deskundige in Florida is een goed idee. Ik zie wel eens bv in Walmart belasting deskundigen de tax papieren invullen voor de Amerikanen. Maar ik neem aan dat hij/zij niet alles weet over belasting voor buitenlanders. We zullen dus een specialist in de arm moeten nemen. Weet jij 'USinsider' of er een specialisme is waarnaar we moeten vragen?
Ook zullen we waarschijnlijk een tax number moeten hebben. Die hebben we al eens geprobeerd aan te vragen, maar dat is niet gelukt. We gaan nog eens ons best doen.

[eef1]

Het lijkt me dus aangewezen om deskundige advies in te winnen om te zien of de betaalde vermogensrendementsheffing op de gemaakte verkoopwinst in mindering gebracht kan worden i.v.m. het belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen.
Zo zei 'Old Faithful'.

Dat lijkt ons een goed idee. We zullen er naar informeren. Bedankt. Eef1

[Old Faithful]

@nieuwenoord:

Een 2e woning is bijvoorbeeld een vakantiewoning binnen of buiten Nederland. Deze hoort bij uw bezittingen in box 3. U geeft de waarde op 1 januari aan.

Bron: belastingdienst.nl

Blijkbaar moet je ook in Spanje belasting betalen en dan zal je een beroep kunnen doen op aftrek voorkoming dubbele belasting

[nieuwenoord]

Dat klopt, zo gaat het inderdaad. Maar dan praten we over vermogensbelasting, nu gaat het toch over de belasting op de verkoopwinst?

DIe wordt in Spanje trouwens stevig belast, ook als het de eerste woning is. Pas na je 65e is dat belastingvrij, mits de winst in een lijfrente gaat. Maar dat terzijde!