Investeren in Amerikaans vastgoed

[Gilles.]

Ik had enkele vragen met betrekking tot het investeren in vastgoed in de Verenigde Staten;
- Mag je als Belg investeren in Amerikaans vastgoed met als doel dit te verhuren aan Amerikanen?
- Zo ja, hoe wordt de belasting op huurinkomsten dan geregeld? Wordt dit dubbel belast (dus zowel in België onder belastbaar inkomen als in Amerika)?
- Is het mogelijk en haalbaar om een Amerikaanse lening in dollar aan te gaan als Belg? Aangezien je geen credit rating hebt lijkt me dit moeilijk. Een lening in dollar aangaan kan echter wel het wisselkoersrisico inperken.
- Hoeveel procent moet je in Amerika gemiddeld zelf inbrengen om een hypothecaire lening aan te kunnen gaan?
- In de Verenigde Staten moet je ook een property taks betalen. Dit is als ik me niet vergis een percentage (http://www.tax-rates.org/taxtables/prop ... x-by-state) van een 'fair market value' van je eigendom. Ik vroeg me af hoe deze 'fair market value' bepaald wordt. Is dat aan de hand van vergelijkbare eigendommen in de buurt?

Dank bij voorbaat!

[Hockey]

- Mag je als Belg investeren in Amerikaans vastgoed met als doel dit te verhuren aan Amerikanen? JA
- Zo ja, hoe wordt de belasting op huurinkomsten dan geregeld? Wordt dit dubbel belast (dus zowel in België onder belastbaar inkomen als in Amerika)? In elk geval in de VS belasting betalen, hoe het in België zit, moet je daar navragen.
- Is het mogelijk en haalbaar om een Amerikaanse lening in dollar aan te gaan als Belg? Aangezien je geen credit rating hebt lijkt me dit moeilijk. Een lening in dollar aangaan kan echter wel het wisselkoersrisico inperken. Is het mogelijk? Ja. Wil je een bank je geld lenen? Dat zal je aan de banken moeten vragen.
- Hoeveel procent moet je in Amerika gemiddeld zelf inbrengen om een hypothecaire lening aan te kunnen gaan? Opnieuw zal je dit aan de hypotheekvertrekkers moeten vragen.
- In de Verenigde Staten moet je ook een property taks betalen. Dit is als ik me niet vergis een percentage (http://www.tax-rates.org/taxtables/prop ... x-by-state) van een 'fair market value' van je eigendom. Ik vroeg me af hoe deze 'fair market value' bepaald wordt. Is dat aan de hand van vergelijkbare eigendommen in de buurt? Vraag dit aan een Realtor of een CPA.

Sowieso zou ik al jouw vragen aan een professional voorleggen.

[Bennogr]

Aanvullend: als je een (verhuurd)huis in de VS hebt, mag je alleen elke keer vriendelijk aan de immigratiemensen vragen of je alsjeblieft het land maximaal 90 dagen in mag komen. Je hebt geen enkel RECHT om de VS binnen te komen. Integendeel, het hebben van een huis, zelfs als het verhuurd is, is alleen maar een reden om argwaan te wekken dat je misschien hier permanent wil komen wonen. En dan zit je al snel in het vliegtuig terug naar huis, met een stempel in je paspoort dat je de eerste jaren niet meer terug mag komen.

Maar ja, als je dat risico wilt nemen, houdt hier niemand je tegen. Alleen dus die immigratiemensen. En die zijn NOG belangrijker dan wij.

[USInsider]

Deze vraag komt regelmatig op en vooral uit Belgie. Zit daar soms een bedrijf dat hierin bemiddelt ?

Als je een huis koopt in de US als buitenlader die niet een vergunning heeft in de US te zijn gebaseerd op een werk-visum of een groene Kaart, dan kun je niet of niet makkelijk een hypotheek krijgen.
Banken moeten strengere eisen stellen tegenwoordig nadat ze de financiële markt uit hun vingers hebben laten vallen zo'n 10 jaar geleden.
Zo het al lukt zul je hogere aanbetaling moeten doen en een beduidend hogere rente moeten betalen.

Andere kosten: OG bel. - de hoogte kun je vinden op de website van de staat in kwestie. Kijk onder property tax.
De hoogte kan varieren van 1-4 % van de waarde van je huis.
Meestal zijn er extra lokale kosten zoals afbetalen bond-issues, districten, Mello-Roos, mill taxes, school funding, sports-facilities, parks, enz.
Hoe de waarde wordt bepaald, is van staat tot staat verschillend - en kan zelfs per county net iets anders worden aangepakt.
Dat moet je dus uitvogelen mbv. info op de website van de county waar het huis staat.

Verzekeringen - de zijn voor een pand dat wordt verhuurd over het alg. hoger dan voor een pand wat bewoond wordt door de eigenaar.
Verz. tegen brand - op herbouw-kosten. Plus WA verz.

Kosten bemiddelingsbureau. Als je een pand wilt verhuren zul je een bureau moeten inhuren dat huurders zoekt en onderzoekt op fin. draagkracht.
Dat ook dat de huurpenningen int, OG belastingen afdraagt, verz. betaalt, plus zorgt dat klein onderhoud wordt uitgevoerd. Alsmede de pest-control & controle, plus de tuin-onderhouder en ev. de pool-service, plus jaarlijks onderhoud op resp. verwarming en airco, betaalt.
Als dit bereau geen CPA heeft, zul je iemand anders moeten inhuren om je US bel. aangiftes te doen. In sommige gebieden moet je lokaal, staat en Fed. taxes aangeven en betalen.

Onderhoud, klein onderhoud voortdurend - want de meeste huurders verhelpen niet zelf een toilet dat niet goed doorloopt of een sink idem, of een raam dat niet goed sluit, enz. enz. Alle huish. apparatuur in keuken en laundry room, plus verwarming en airco hoort bij het huis en moet door de verhuurder worden gerepareerd en onderhouden.
Daarnaast is er het groot onderhoud.

Als je de renter fom hell treft - zoals een collega van mijn man overkwam - kun je na vetrek van zo een huurder meteen beginnen aan een volledige renovatie van het huis.
Plus het is niet gezegd dat het huis continu verhuurd is. Je kunt bij tijd en wijle een kortere of langere periode van leegstand hebben.

Daarenboven, een huis is snel gekocht en de aankoopkosten zijn relatief niet hoog, enkele duizenden dollars.
Verkopen is echter een heel ander verhaal. Dan moet de verkoper beide makelaars betalen- totaal 5-6% van de verkoopprijs.
Plus kopers willen graag een huis waar ze meteen in kunnen trekken. Dat betekent meestal extra reparaties, enz.

[sachasenne]

Belgen zijn geboren met de baksteen in de maag.

[Gilles.]

Integendeel, het hebben van een huis, zelfs als het verhuurd is, is alleen maar een reden om argwaan te wekken dat je misschien hier permanent wil komen wonen. En dan zit je al snel in het vliegtuig terug naar huis, met een stempel in je paspoort dat je de eerste jaren niet meer terug mag komen.

Is dit ook zo als je huurhuizen koopt onder een LLC (limited liability company)? De bedoeling zou zijn om deze huizen in een vennootschap te plaatsen. Je signaleert hier toch mee dat de huizen voornamelijk bedoeld zijn als investering. Bovendien is het huis dan niet echt jouw eigendom, maar eigendom van de vennootschap. Jij bent dan eigenaar van de vennootschap, maar niet van het huis (toegegeven dat het onderscheid voornamelijk wettelijk is).

[Bennogr]

Tsja, hier haak ik af. Dit is meer dan een leek als ik aankan. Ik zou een echte deskundige raadplegen. Tenzij je geld teveel hebt, maar dan kan ik een aantal betere doelen voor dat geld aangeven.

[SemJes]

Gilles, ik heb je een PM gestuurd.

[goldenhills]

Ik snap de combinatie van investeren in vastgoed en een hypotheek niet zo goed... Waarom zou een bank een hypotheek aan een buitenlander geven? Als het al kan zal het vereiste aanbetalingspercentage hoog zijn, flink meer dan 20%.

[gastxyz]

Het geld in een REIT steken,
lijkt mij toch makkelijker.

[Gilles.]

Ik snap de combinatie van investeren in vastgoed en een hypotheek niet zo goed... Waarom zou een bank een hypotheek aan een buitenlander geven? Als het al kan zal het vereiste aanbetalingspercentage hoog zijn, flink meer dan 20%.

Om fiscale redenen kan je je vastgoed beter gedeeltelijk financieren met schulden. De lening moet eigenlijk niet per se uit de U.S. komen, maar idealiter leen je wel in dollar ipv in euro om niet onderworpen te zijn aan wisselkoersrisico. Het is misschien gewoon mogelijk om het bedrag in een Belgische bank in dollar te lenen, dat zal ik eens na moeten vragen bij mijn lokale bank.

[Gilles.]

Het geld in een REIT steken,
lijkt mij toch makkelijker.

Gemakkelijker wel, maar niet helemaal hetzelfde. Ik ben namelijk enorm geïnteresseerd in vastgoed en zou het naast een investering ook zien als een hobby.

[Fellow2012]

In mijn optiek, je grootste risico is het feit dat je geen garantie hebt dat je Amerika altijd in mag... tenzij je een re-entry visa bemachtigt die 5-10 jaar geldig is! Ik zou niks beginnen op basis van ESTA! Ik ken een Duitser die hier een huis heeft gekocht als een investering maar heeft hier zijn zus wonen (inmiddels US citizen) die zaken voor hem regelt/overneemt.

[Fellow2012]

Ik vraag me ook sterk af welke Amerikaanse bank of financiële instelling bereid is om hypotheek te verstrekken aan een buitenlander die geen SSN heeft, geen vast verblijfadres heeft in de VS en waarvan de kredietwaardigheid niet nagecheckt kan worden. Bovendien zou ik zelf niet verstrengelt willen raken in belastingensystemen over twee landen met hypotheekrente etc.

De meeste buitenlanders die in Amerika vastgoed kopen (zoals een overvloed aan Chinezen) doen dit met cash geld!

[Fellow2012]

Is dit ook zo als je huurhuizen koopt onder een LLC (limited liability company)?

The New York Times heeft een geweldig serie artikelen - een uitstekend voorbeeld van investigative reporting - over superrijke buitenlanders die luxe woningen in NY kopen in de vorm van LLC... voornaamste reden is dat ze hun naam willen verbergen. Ze huren een leger aan advocaten om te zorgen dat alle legale loopholes maximaal worden benut en verder juridisch geen problemen zullen ondervonden.

Kopen in de vorm van LLC is niet nieuw. Ik heb het zelf overwogen ( en nog steeds) in combinatie met rent-to-own, ik was opzoek naar manieren om een huis te kopen zonder lening. De LLC waarvan ik aandeelhouder ben zou het huis eerst cash kopen en vervolgens aan mezelf verhuren... erg simpel uitgelegd maar er zit veel meer achter.

De combinatie lening + LLC lijkt me erg lastig.

[Gilles.]

Waarom lijkt de combinatie LLC en lenen je moeilijk? Vele bedrijven in de vorm van llc hebben een hoge schuldgraad. Het nadeel is wel dat je beperkt aansprakelijk bent en dat weten de banken ook, je zal dus een relatief hoge rente moeten betalen. Dat is echter niet noodzakelijk een probleem als het rendement op je rental hoger ligt dan de rentevoet.

Ik heb ook wel de indruk dat de rental yield in de V.S. heel wat hoger ligt dan in België. De huur ligt er volgens mij relatief hoog en de huizenprijzen relatief laag, of is dat een misconceptie?

[USInsider]

Zolang je praat over de 'rental yield' in de US is duidelijk dat je nog niet genoeg weet.

Als de huur hoger is dan jij kunt berekenen uit de waarde van een pand, grote kans dat het verschil voor een groot deel veroorzaakt wordt door de OG bel.

[Fellow2012]

Moeilijk om voor een net opgerichte Amerikaanse LLC een lening te krijgen van een Amerikaanse instelling - dat bedoel ik. Tenzij je voor je Amerikaanse LLC een lening kunt krijgen in BE. Hoe dan ook, het hebben van een goed draaiende LLC is geen reden voor de immigratiedienst om je binnen te laten op basis ESTA of tourist visa.. je zult toch een degelijke visa moeten bemachtigen wil je je investering veilig stellen als problemen zijn met huurders of dreiging van elemenen stormen/overstromingen.... dus de visa is je grootste hobbel!

[Hockey]

Ik denk niet dat het visum de grootste hobbel is. Je kan altijd wel een property management company vinden die alles voor je regelt. Geld krijgen (financiering) en daarna rendement behalen worden mijns inziens de grootste obstakels. Als je alles moet uitbesteden hakt dit ook in je rendement. En als je al extra rente moet betalen vanwege de constructie die je kiest hakt dit ook in je rendement.

Het is goed hier een eerste initiële advisering te krijgen, maar als je dit echt wil gaan doen ontkom je niet aan professionele adviseurs.

[Gilles.]

Hoe dan ook, het hebben van een goed draaiende LLC is geen reden voor de immigratiedienst om je binnen te laten op basis ESTA of tourist visa..

Dat het geen garantie is weet ik, maar werkt het in de omgedraaide richting (dus als je een LLC hebt met vastgoed zou de immigratiedienst denken dat je de intentie hebt om niet terug te keren)? Wordt ESTA bovendien eigenlijk vaak geweigerd? Ik dacht dat dat niet frequent gebeurde aangezien toerisme me toch wenselijk lijkt voor de Amerikaanse economie.