Vastgoed Amerika (onderzoeksvragen bachelorproef).

[jjonaszz]

Hallo,

Ik ben een student vastgoed aan de hogeschool PXL in Hasselt. Ik zou graag mijn bachelorproef maken over Amerikaans vastgoed. Mijn hoofdvraag is: is het vandaag de dag nog interessant om te investeren in Amerikaans vastgoed?

Ik had alreeds enkele vraagjes waarvan ik de antwoorden niet op het internet kon vinden:

1) wat zijn de verschillen tussen de Belgische vastgoedmarkt en de Amerikaanse vastgoedmarkt?
2) Kan je zonder greencard een investering doen in amerikaans vastgoed als buitenlander?
3) hoe zag de vastgoedmarkt van Amerika eruit VOOR de kredietcrisis?

Alvast bedankt!

Met vriendelijke groeten, Jonas.

[USInsider]

1. Ik denk dat "de US vastgoedmarkt" een te ruim begrip is. Er zijn grote verschillen tussen de regio's, in meerdere opzichten.

Plus: bedoel je commercieel onroerend goed als malls, hotels, kantoren ?
Of heb je het over huizen, die meest worden gekocht door particulieren ?
Of investeren zin heeft hangt denk ik mede af van wat je met een investering wilt bereiken: korte termijn winsten of een object dat over een langere periode waarde houdt en inkomsten geeft.

2. Je hoeft geen US citizen te zijn (of Permanent Resident/Groene Kaart houder) om onroerend goed te kopen.
Er zijn geen wettelijke beperkingen, ieder kan O.G. kopen in de US. Maar buitenlanders moeten in de meeste gevallen kontant betalen want banken geven niet een hypotheek aan iemand die niet regelmatig inkomen heeft in de US, bv. uit werk. Ook hebben non-residents (in de IRS zin) meestal geen FICO score, een rating mbt. kredietwaardigheid.

3. Alweer, te ruim gevraagd, naar mijn mening.
Mbt. de aanloop van de "krediet-crisis" kan ik je een goede op-de-feiten-gebaseerde film aanraden: The Big Short.

De US overheid entameerde mensen hun huis te zien als een ATM machine. Hypotheekgevers zagen hun kans. Banken bedachten nieuwe producten gebaseerd op hypotheken: CDO's, CDO's gekwadrateerd, synthetische CDO's. Er werden honderden miljoenen dollars aan bonussen uitgekeerd.
Makelaars verloren alle schaamte. Projectontwikkelaars zagen geld binnenstromen. Politici kregen leuke bedragen voor hun verkiezingsfondsen. Overheden incasseerden hogere onroerend goed-belastingen en andere heffingen.
Iedereen voelde zich spek-koper.
Zoals altijd waren het de gewone mensen die aan het kortste eind trokken.
Beleidsmakers en "deskundigen" gaven aan dat niemand de crises had kunnen zien aankomen. (Een enorme leugen, meerdere personen probeerden aandacht te krijgen voor het probleem in de aanloop-periode. Maar er werd teveel verdiend door teveel betrokkenen.)

[Hockey]

@jjonaszz, jouw vragen zijn veel te breed voor een kort antwoord. En ook veel te breed om te beantwoorden. Je zal zelf het al een stuk specifieker moeten maken willen er zinnige antwoorden komen.

[USInsider]

"...willen er zinnige antwoorden komen". Dank je !

[Gast]

Welke opleiding doe je? Ik wilde eigenlijk jouw vragen goed vinden maar als ik je bericht lees vind ik dat je niet goed bezig bent. Je stelt drie hoofdvragen maar doet eigenlijk alsof dit deelvragen zijn.

Ja, nu heb je je drie hoofdvragen. Moeten dit er niet vier zijn? Ik moest er voor mijn scriptie minstens drie hebben, zonder de conclusie en aanbevelingen. Bovendien: tot welke conclusie denk je (hypothese) dat je drie hoofdvragen leiden?
Per hoofdvraag ga je nu drie of vier deelvragen stellen (mogen er soms ook iets minder zijn). De deelvragen leiden tot antwoord op de hoofdvraag. Alle hoofdvragen die hoofdstukken in de scriptie zijn leiden tot antwoord op de onderzoeksvraag. Je zogenaamde hoofdvraag is een onderzoeksvraag. Je mag dat ook een hoofdvraag noemen, maar ik zou dit een onderzoeksvraag noemen. Zo deed men dit op mijn hogeschool. Want anders kom je in de war met je drie eigenlijke hoofdvragen. Ligt een beetje aan je scriptiebegeleider.

Je hebt dan:
1. Onderzoeksvraag

1. Hoofdvraag
1. (deelvraag)
2. (deelvraag)
3. etc.

2. Hoofdvraag
1. (deelvraag)
2. (deelvraag)
3. etc.

3. Hoofdvraag
1. (deelvraag)
2. (deelvraag)
3. etc.

Conclusie en aanbevelingen.

Dit is dus je basisconstructie. Je deelvragen dienen veel enger te worden gesteld dan je ruime hoofdvragen. Ik vind je derde hoofdvraag ook te ruim gesteld.

Bovendien: schrijf je nu een beschrijvende, vergelijkende of evaluerende scriptie? Bij een hogeschool (bachelorfase) raad ik alleen een beschrijvende of vergelijkende aan, evaluerend is voor master.

[EDIT] je eerste hoofdvraag is vergelijkend terwijl de rest van je vragen beschrijvend lijkt gesteld, dit klopt dus ook niet. Je hoofdvragen sluiten dus niet aan op je onderzoeksvraag!

[jjonaszz]

Dag iedereen, bedankt om te reageren op mijn berichtje. Ik volg financiën en verzekeringswezen met het keuzetraject Vastgoed.
Mijn onderzoeksvraag luidt: Is het nog verstandig om te investeren in Amerikaans Vastgoed na de kredietcrisis?
Het is mij aangeraden om alles goed te verduidelijken in mijn bachelorproef dus zou ik graag van bij het begin beginnen nl. de kredietcrisis.

hoofdvraag 1 Wat verstaat men onder de Amerikaanse kredietcrisis?
Deelvraag 1 Hoe is deze crisis totstand gekomen? ( oorzaak)
Deelvraag 2 Waarom werd dit een probleem voor de rest van de wereld?
deelvraag 3: Hoe kon deze crisis vermeden worden?
Deelvraag 4: Wat zijn de gevolgen van de kredietcrisis ( belgie als voor de wereld) (positief als negatief) ( mensen, landen of organisaties die beter worden van de crisis
Deelvraag 5: welke maatregelen werden er genomen om deze crisis te herstellen/bestrijden?
Deelvraag 6: Wanneer kan men spreken van het einde van de kredietcrisis?

=> zo zou ik graag starten met mijn bachelorproef, zodat de lezers van mijn bachelorproef een goed beeld hebben van de kredietcrisis.

Verder zou ik me dan willen toespitsen op ' vastgoed in Amerika'.

hoofdvraag 2: Hoe ziet de Amerikaanse vastgoedwereld eruit?
deelvraag 1 de evolutie van de amerikaanse vastgoedmarkt http://goldonomic.be/onroerend-goed
deelvraag 2 Wat wordt er bedoelt met de vastgoedzeepbel?
deelvraag 3 Wat zijn de strenghts, weaknesses,opportunities en threats van de Amerikaanse vastgoedmarkt na de kredietcris ( swot analyse)
deelvraag 4wat zijn de verschillen met de Belgische vastgoedmarkt

Vooral hier en bij mijn volgende onderzoeksvraag zit ik een beetje vast. Ik vind niet echt geschikte deelvragen voor deze hoofdvraag.

mijn 3de en laatste hoofdvraag: Een investering doen in Amerikaans Vastgoed?
deelvraag 1 Waarom een investering doen in Amerikaans Vastgoed
http://www.vastgoedamerika.nl/waarom-amerika/
deelvraag 2 Wat zijn de zogenoemde gevaren van een investering?
http://www.vastgoedamerika.nl/waarom-amerika/
Kan ik als buitenlander zomaar investeren in Amerikaans vastgoed ( + hypo lening uit amerika)
Welke investeringen raadt men aan voor op KT rendement te behalen?
Welke investeringen raadt men aan voor op LT rendement te behalen?
Welke belegginsstrategieën raadt men aan?

Ik weet dat er nog werk is aan de vorming van de vragen, maar dit zijn mijn ideeën om mijn onderzoeksvraag te beantwoorden. Ik zou graag wat feedback en mogelijke andere deelvragen/hoofdvragen/ideeën krijgen om mijn onderzoek succesvol te kunnen beginnen.

Alvast bedankt!

[Queste]

Niet lullig bedoeld hoor, maar je wilt een markt van 323 miljoen inwoners, bijna 10 miljoen km2 oppervlakte vergelijken met een markt van 11 miljoen inwoners en 30.000 km2. Natuurlijk weet je niet waar je beginnen moet want "de" vastgoedmarkt in Amerika bestaat niet. De onderlinge verschillen in deelgebieden zijn minstens net zo groot als je vergelijk zou zijn met heel europa.
Er zijn verschillende wetten in verschillende staten die hun weerslag hebben op de vastgoedmarkt. Grote verschillen in vraag en aanbod mede veroorzaakt door aan-/afwezigheid van werkgelegenheid.

Naar mijn idee moet je of het gebied wat je onderzoekt vergelijken zodat het overzichtelijker wordt of het vergelijkingsgebied oprekken en veel globaler, minder gedetailleerd conclusies trekken.

[Gast]

Deze scriptie gaat niet goed komen. Een scriptie is, zo is mijn ervaring, zo goed als zijn bronnen. Nu heb ik voor mijn bachelorscriptie een 8 als eindcijfer behaald (7,9 schriftelijk, 9,5 eindgesprek wat minder woog maar wel imposant was), dus men kan hier niet weer gaan zeggen dat ik er geen verstand van heb. http://www.vastgoedamerika.nl/waarom-amerika/ is natuurlijk een waardeloze bron, van een hele kleine site. Ook Wikipedia mag nooit als bron gebruikt worden. Je zal literatuur moeten onderzoeken, dus economische (in mijn geval was dat juridische) vakliteratuur. In de bibliotheek van de hogeschool, of de openbare oid. En alleen bronnen op internet uit vaktijdschriften of betrouwbare databanken die ook professionals gebruiken.

Nu ben ik niet thuis in economische studies maar ik kan de TS wel helpen met de onderzoeksopzet. Maar zoals het er nu uit ziet, echt hopeloos.

[USInsider]

Nogmaals - kijk de film "The BIg Short" en binnen twee uur weet je alles wat je moet weten over de aanloop naar de krediet crisis n de crisis zelf.

De crisis werd een probleem omdat over de hele wereld investeringsmogelijkheden werden/worden gzocht door investeerders. Dat zijn vaak pensioenfondsen. US banken hadden een methode gevonden hun toxic waste te herverdelen en zo een AAA rating te krijgen.
Met een AAA rating mag een niet US pensioenfonds de investering doen want dan geldt het als niet-riskant.

Hoe het vermeden had kunnen worden ? Minder hebzucht bij mensen die zo ongeveer alles al hadden en toch meer wilden.
Plus regelgeving mbt. de CDO, wat door de banken vermeden werd in de infamous 13-banker meeting op Min. van Financien.
De regelgeving werd voorgestld door Brooksley Born. Helaas was zij een vrouw van middelbare leeftijd haar ideen waren makkelijk te ondergraven.

Een gevolg ? Man en ik raakten al onze spaarcenten ($ 150,000) kwijt omdat hij in 2004 een baan aannam in wat een van de epicentres van de housing bubble bleek te zijn.
Straten hier (2007 enz.) waar huis-aan-huis te koop stond, vaak in fore-closure of een short-sale. Verlies van banen - veel mensen hier ontslagen. De gemeente/de county/de state CA beduiden minder inkomsten.
Weinig tot geen gevolgen voor brokers, makelaars, lenders, bankiers, verzekeraars, ze mochten alles houden en kregen zelfs meer.

- Wil je de hele geschiedenis doorploegen, begin dan met de Savings en Loan problemen begin 90er jaren.
Vervolgens:
- De wet dat je $ 250,00 vrij mag verdienen op de verkoop van je eigen huis onder bepaalde voorwaarden.
- Het opheffen van de Glass Stiegel ACT.
- Lew Ranierei & Raiders, Lew was een van de bedenkers van genoemde CDO's toen hij bij Solomon Bros werkte.
- Fannie Mae en Freddie Mac, door de US overheid opgezette bedrijven die hyptheken opkopen en doorverkopen.
- Investeringsbanken verwerden van service-verleners tot mede-spelers op de fin. markt.
- Het opdelen van die hypotheken in tiers / diverse fin. produkten.
- De herwaardering van de tiers door ratings-agencies die geen idee hadden waar ze mee bezig waren enz. En er toch goed aan verdienden.
- Opkomst en omdergang van Country Wide Mortgages en de baas ervan, Mozillo. Hij werd miljardair.
- Hypotheken van $ 300,000 voor mensen die nog geen $ 15,000 per jaar verdienden, "Liar Loans" (stated income), zg. nieuwe fin. produkten als hypo's waarbij je zelf mocht weten hoeveen je betaalde - of niet. Dit alles vooral verkocht aan nieuwkomers die weinig engels spraken.
- Het herverzekeren door AGI.

Verschillen met Ned. BE
- geen kadaster
- hypotheken worden doorverkocht
- een ondoorzichtig systeem voor koop van huis, sluiten van hypotheek

Huizen zijn in sommige markten alweer "te duur" aan het worden.
Als de ideeen die nu leven bij Huis/Senaat doorgaan kan dat een negatief effect hebben op de huizenmarkt. (Hypotheekrente van een lening niet meer aftrekbaar boven de $ 500,000, plus mogelijk afschaffen van aftrek OG belasting - een lokale bel. - voor de Federale inkomsten belasting.)

P.S. Sommige van je vragen had ik al eerder beantwoord, maar klaarbijkelijk is vagen stellen sneller te doen dan antwoorden lezen ?

P.P.S.S. Wikipedia kan wel degelijk gebruikt worden als uitgangspunt voor verder onderzoek. Overigens is in de vaklitteratuur ook de nodige onzin te vinden, zeker over dit onderwerp.

Nog meer P.S. De genoemde site loopt zo te lezen enorm achter qua informatie !

https://www.rogerebert.com/reviews/inside-job-2010

https://www.rogerebert.com/reviews/the-big-short-2015

[USInsider]

Het vastgoed is verhuisd ! Naar de rubriek Amerika Algemeen.