AllesAmerika.com Forum

Hi all,

ik heb een tijdje geleden een onderwerp geplaatst met welke steden interessant zijn om naartoe te verhuizen. We proberen nu andere aspecten te bekijken in onze situatie. Heeft iemand ervaring met het onderverhuren van eigen huis?

Ik werk voor een real estate bedrijf en we hebben een property management department aan wie we het zouden kunnen overlaten. Heeft iemand ervaring hiermee? Ik hoor altijd van die horror verhalen hoe verhuurders je huis afbreken en uiteindelijk jijzelf met gebakken peren zit.

Heeft iemand misschien tips om bepaalde situaties te voorkomen?

Het contract dat ons kantoor opstelt is vrijwel goed aangepast, maar met addendums kun je jezelf beschermen voor andere dingen waar je misschien niet 1,2,3 aan denkt.

Please share all your tips and experiences.

Mijn nummer een tip zou zijn om toch meerdere property management bedrijven te interviewen. Een paar belangrijke vragen die in me opkomen zijn:
1: Hoeveel procent vragen ze per maand? Zijn er nog andere verborgen kosten?
2: Wat zijn de kosten voor het plaatsen van een huurder?
3: Wat is de "vacancy rate" en hoelang duurt het gemiddeld om een huurder te plaatsen
4: Wat zijn de screening methodes?
5: Hoeveel procent van de huurders hebben ze moeten "evicten" (kom even niet op het NLse woord, en "uitzetten" klinkt fout)
6: Hoe gaan ze om met te laat betalende huurders?
7: Wat doen ze aan marketing?
8: Hoelang blijft de gemiddelde huurder?
9: Hoeveel units managen ze?
10: Wie doet de service requests? Heb je daar nog zeggenschap in?

Er komt natuurlijk nog veel meer bij kijken, maar dat zullen je collega's je allemaal wel kunnen vertellen. Er zijn andere fora die hier ook erg veel informatie kunnen verschaffen.

Hi SemJes,

Top dat je zo met me mee denkt, maar gelukkig heb ik op al die vragen antwoorden, sinds ik in de industrie werk. Het gaat mij meer om de ervaringen van de ''andere kant''. Iets waar mensen tegen aan gelopen zijn waar ze niet eerder aan gedacht hebben.
Wij kunnen het contract en alle addenda zodanig aanpassen zoals wij dat willen. En juist omdat die vrijheid zo groot is, ben ik bang dat ik misschien iets over het hoofd zie. Bijvoorbeeld een addendum voor lawncare onderhoud of een addendum voor huisdieren. Dat soort dingen

Maar nogmaals, top dat je zo meedenkt!

Als het eenvoudig was om je te beschermen tegen huurders die je huis en tuin ernstige schade toebrengen, tja, dan zou het nooit gebeuren he! En toch heb je heel wat van die horrorverhalen. Al zijn er anderen. Vraag is alleen hoe jij vooraf gaat weten welke soort je krijgt.

Helaas werkt het opstellen van een goed huurcontract niet tegen het beschermen van rechtszaken, niets kan je daar tegen beschermen. Dat wil overigens niet zeggen dat je niet een mogelijke rechtszaak zal winnen natuurlijk, maar die rompslomp wil je natuurlijk liever niet. Ook je huis in een LLC zetten zal je niet erg veel helpen.

Nog een tip, kijk ook de court records door om te zien of de potentiele huurders bijvoorbeeld rechtszaken hebben lopen tegen bijv. andere verhuurders. Vaak apart van de standaard "tenant screening" websites.

Wij verhuren ons huis in NL al jaren, en de eerste jaren (nu hebben we er een kennis in, dat loopt prima) liep dat allemaal niet echt lekker. En blijkbaar is dat vrij normaal, want toen wij ons huurhuis in de VS na 2 jaar weer opleverden waren makelaar en (familielid van) eigenaar overduidelijk aangenaam verrast over de staat van het huis. Wij zaten er eigenlijk best wel over in, met 3 kinderen waren er natuurlijk wel wat vieze plekken op de muur, wat hoekjes met afgebrokkeld stucwerk en wat krassen op het laminaat. Maar dat is dus blijkbaar peanuts.

Ik weet zelf niet of ik, na onze ervaring, nog snel voor verhuren zou kiezen als ik keus had.

1: Hoge kredietscore eisen.
2: Antecedentenonderzoek.
3: Hoge borg.
4: 6 maanden vooruit laten betalen.
5: Referenties nagaan.
6: Geen huisdieren.
7: Geen grote gezinnen.
8: Geen huurders met een culturele achtergrond van uitgebreide lange termijn familiebezoeken / vrienden logeren.
7: Er van uitgaan dat je huis veel werk nodig heeft bij eventuele terugkeer / andere huurder.
8: Onderverhuur strikt verbieden (AirBnB bijvoorbeeld).

Op dit moment is het een verkopersmarkt dus ik zou verkopen en dan geen zorgen hebben qua verhuurders en beheerders.

In de meeste staten zijn er wetten op wat een verhuurder mag eisen van een huurder.b Bij mijn weten is in de meeste staten 6 maanden borg vragen, verboden.
De grootte van een gezin dat een huis kan bewonen, is in de meeste staten gekoppeld aan vloeropp. en aantal slaapkamers. Ik denk niet dat iemand met een passend huis huurders mag discrimineren op gezinsgrootte - indien de grootte passend is voor het huis. Evenmin op ras of op ethnische achtergrond.
Je mag wel huisdieren verbieden en je mag ook rokers uitsluiten in de meeste staten.
Onderhuur kun je inderdaad verbieden maar als mensen nu en dan 'kennissen' op bezoek hebben, hoe ga je dat na ?
Bij mijn weten mag een huurder gasten logies geven tot max twee weken.

Ik denk dar K. allereerst moet gaan kijken wat in haar staat is toegestaan op te nemen cq. te verbieden in een huur-kontrakt.

Wat wettelijk wel of niet mag en wat er werkelijk gebeurt tussen de regels door zijn natuurlijk hele andere zaken.

In een land waar men zo snel is om je een rechtszaak aan te doen, zou ik daar voorzichtig mee zijn.
Even een google op 'assistance renters discrimination' levert me in de 1ste link al dit op:

Discrimination/Fair Housing

Florida Fair Housing Laws
The Florida Fair Housing Act declares it illegal to discriminate in the sale, rental, advertising, financing, or providing of brokerage services for housing.

Are You A Victim of Housing Discrimination (Florida)
Also has good resources for residents living in mid Florida.

Florida Commission on Human Relations
To resolve discrimination complaints involving
Employment, Housing, Public Accommodations and
Florida's Whistle-blower's Act.

Where To Get Legal Or Government Assistance (Consumer-SOS)
Government, nonprofit and commercial groups to help you when you're in trouble.

Help Resources In Urban Areas (Consumer-SOS)
Where to find help if you've been the victim of discrimination.
See also subtopic on "Legal Help".

http://tenant.net/otherareas/uscode/fair-hse.html
Learn what housing is covered, the types of discrimination that is prohibited and where to go for help.

Housing Exempt From The Fair Housing Act (Consumer-SOS)
Some housing can discriminate. Find out which.

Discrimination In Advertising Related To Housing (Consumer-SOS)

What Is a Disability As Defined By The Fair Housing Act (Consumer-SOS)

Filing A Lawsuit Under The Fair Housing Act (Consumer-SOS)

Requirements For New Buildings (Built After 19991)

Procedures & Penalties For Violations (Consumer-SOS)

http://www.accessut.state.ut.us/advobook.htm
Guide to finding accessible housing for people with disabilities.

For More See Prohibited Practices/Illegal Lease Clauses

Om de linken naar de organisaties te zien die je helpen als je huisbaas discrimineerde, zie http://www.consumer-sos.com/Florida/Lan ... ord-t2.htm
En zo zijn er nog meer te vinden voor Florida...

Precies, aan dat soort discriminatie wil je dus echt niet beginnen. Gelukkig zijn rokers etc. nog steeds geen "protected class", dus dit kan natuurlijk wel een van je screening criteria zijn.

Verder is Florida een hele huisbaas-vriendelijke staat. Zo zijn er bijvoorbeeld geen limieten hoeveel borg je mag vragen, in tegenstelling tot sommige andere staten.

Huurprijs is vaak ook een barriere gelukkig.

Bedankt voor alle reacties tot nu toe.

Ik weet precies alle regels wat er wel en niet gezegd of verwacht mag worden.
Ik mag inderdaad zelf beslissen of er wel of geen huisdieren in mijn huis mogen en of er wel of niet gerookt mag worden. (Dit zijn dingen die gaat via addenda)
Ook mag ik besluiten wat het minimum krediet score is. Voor alle andere dingen, zoals hoe veel mensen, wat soort mensen mag (en wil) ik niet besluiten. Want dat zou inderdaad racisme zijn. Wij hebben ook absoluut geen behoefte om te discrimineren. Wij zijn de minority zelf. Maar wel wil ik ervoor kunnen zorgen om mijn butt te coveren tegen alle dingen die redelijk zijn en niet discriminerend.

Mijn vraag is meer of iemand een aansluitende addenda in het verleden heeft gemist. Zoals huisdieren, krediet score, huur geschiedenis, minimum maandelijkse inkomsten, lawncare, HOA disclosures. Om ervoor te zorgen dat zij totaal verantwoordelijk zijn voor alles waar zij op dat moment gebruik van maken, of kapot maken, of niet de regels ervan volgen.

Misschien vergezocht en niet van toepassing op jouw situatie: ik ben onderhuurder geweest en in deze regio hebben ze vanuit de gemeente op het oog vreemde regels voor sneeuw en gras. Sneeuw moet binnen 24 uur worden geschoven van de stoep - zo niet, dan krijg je een boete. Gras mag niet langer zijn dan X inches - als het langer wordt, dan doet de gemeente het voor je en krijg je die kosten (plus een boete). Die boetes worden uiteraard op naam van de huiseigenaar gezet, en bij niet betalen wordt die citation dan een 'summons' en zit de registratie voor een hele lange tijd aan jouw naam vast.
Misschien gelden er in Tampa ook soortgelijke regels waar je je als huiseigenaar aan moet houden. In mijn contract stond dat ik verantwoordelijk was voor gras en sneeuw en dat ik eventuele boetes door neglect moest betalen.

Nog wat minder voorkomende bepalingen: Mijn verhuurders wilden ook graag dat ik bepaalde leidingen eens per maand liet doorlopen (ivm oud huis), en ook moest ik het zout in de filter bijvullen (als dat op zou raken zou de filter stuk gaan). Ook hadden ze een bepaling opgenomen dat zij wilden dat ik de (houten) vloer met een dweil en ecologisch schoonmaakmiddel XYZ zou schoonmaken (bijgeleverd) en niet ging stofzuigen (want dat zou krassen opleveren), en de stainless steel utilities moesten met schoonmaakmiddel ABC worden afgenomen (bijgeleverd).

NB: In hoeverre deze wensen/regels wettelijk zijn toegestaan weet ik niet, maar ik vond het gegeven de situatie en het huis wel logisch en prima allemaal. Context: het was een sabbatical home voor 6 maanden, furnished and all, en er zat ook een 'rental' car en een 'rental' cat bij - laatste was geen succes, overigens.

@JohannaPA: met betrekking tot het gras is het wel van toepassing. In onze HOA community is inderdaad de lengte van het gras een ''situatie''. We hebben ook besloten om lawncare toe te voegen in onze huurprijs. We hebben iemand die 2x per week ons gras maait voor ons en dat zullen we er zeker inhouden. Sneeuw, gelukkig (nog) geen last van.

Die van de schoonmaak producten is inderdaad iets om aan te denken, aangezien wij houten vloeren hebben en inderdaad geen krassen erop zouden willen, maar we hadden wel al in onze gedachten, dat na het verhuren, om misschien opnieuw te verven en eventueel nieuwe vloeren.

Grappig dat je een rental cat erbij had, jammer dat het geen succes was.

Niet helemaal hetzelfde, maar wij verhuren ons oude huis met het oog er mogelijk nog een keer terug te gaan wonen (lange termijn > 10 jaar). Dit in CA.

A priori moet je er maar van uit gaan dat een aantal dingen vervangen moeten worden: verf, behang, vloerkleed, etc. Alle dingen die af te schrijven zijn over 2-3 jaar. Zie dat positief: als de verhuur een inkomen oplevert, dan kun je dat soort onderhoud aftrekken van dat huurinkomen en krijg je in feite korting van de IRS op je nieuwe verf, of een waxlaag op je houten vloer.

Mocht je ergens echt wakker van liggen: huur die niet betaald wordt, huurders die een ravage achterlaten, aangeklaagd worden door een huurder, whatever, dan kun je je daar tegen verzekeren. Praat eens met je verzekeringsagent om te zien of je gemoedsrust de kosten waard is.

Je hebt het over een HOA: kijk of er geen (nieuwe) regels tegen (onder)verhuur zijn. Tuin laten wij ook onderhouden door een tuinman, maar dat is niet hetzelfde als iemand die echt om de tuin geeft. We hebben wel een afspraak in de lease omtrent de bewatering. Ander punt is hier in onze stad de vuilnisophaaldienst: dat is verplicht, en als je niet betaalt, zet de City een lien op je huis. Wij betalen die dus, ipv. de huurder. Onze stad heeft ook een rental inspection program, vereist een business license, etc.

Als er andere huurhuizen in de buurt zijn dat je weet, ga dan eens kijken naar hun staat (aantal auto's voor de deur, onderhoud van de voortuin) om een idee te krijgen wat voor huurders de buurt aantrekt. Huisdieren zijn overigens niet negatief: huurders met huisdieren hebben vaak moeite een woning te vinden en zijn daarom geneigd langer te blijven. Als je huurvoorwaarden beter zijn dan andere (b.v. door huisdieren toe te laten, of een paar honderd onder de marktprijs te gaan zitten), dan trek je meer kandidaten, en kun je iemand kiezen bij wie je je goed voelt.

Wij vinden onze huurders via craigslist.org. We doen geen credit check: in plaats daarvan vragen we naar werkgeschiedenis en loonstrookjes. We hebben een property manager overwogen, maar vonden de kosten te hoog (1.5 maand huur voor het vinden van een huurder, plus 8% elke maand, met alle onderhoud extra). Onderhoud doen we niet zelf, daar bellen we de pro's voor: een goed onderhouden huis heb je minder problemen mee.

Gr., Flipje

Hi FlipjeBTiel,

bedankt voor je reactie. Wij hadden inderdaad hetzelfde in gedachten, nadat de huurders eruit zijn, zul je inderdaad hier en daar wat dingetjes moeten opknappen. Ook dat kun je in je huurprijs stoppen, om aan het einde een klein spaarpotje te hebben opgebouwd.

Verzekering zou niet nodig zijn als we het aan een property management bedrijf overlaten (het bedrijf waar ik werk tenminste). En inderdaad de lawncare die wij momenteel hebben is ook alleen gras maaien en opruimen, maar niet iemand die echt bloemetjes plant of onderhoudt. Dus dat is zeker iets om over na te denken.

Dat is ook een goede tip, om te kijken bij andere huur huizen. Ik heb beschikking tot alle huizenmarkt informatie, dus kan dat zeker even gaan bekijken. Heel toevallig weet ik dat mijn buurman huurt van een eigenaar en hij behandeld het huis echt als ****.

Ik ben het eens met uw mening dat property management bedrijven prijzig zijn, maar daarentegen hoef je niet met de theoretische kant van de situatie te dealen. Als mensen de huur niet betalen, of als er voor 1 of andere reden een rechtzaak zou zijn, zou dit allemaal verzorgd worden door het property management bedrijf. (ik heb alleen informatie van het bedrijf waar ik werk, nog geen andere vergeleken) Helaas rekent ons bedrijf 10% van elke maand's huur.
Ik ben bang als ik het allemaal zelf in handen neem en bijvoorbeeld Craigslist zou gebruiken, dat ik dan geen poot heb om op te staan als het volledig mis zou gaan. Met het property management bedrijf heb ik nog iets om op terug te vallen (DENK IK).

Ik zag dat er NOLO-boeken zijn voor verhuurders en voor huurders. Je plaatselijke bieb zal die waarschijnlijk wel hebben.
Je zou beide (!) eens kunnen doorlezen, dat geeft vast ideeën. Er staan ook model-kontrakten in.

Overigens heb ik huurkontrakten gehad waarbij ik
- na afloop van de huurperiode zelf een bedrijf moest inhuren om alle tapijten en vloeren professioneel te laten schoonmaken (door mij betaald dus).
- beboet kon worden als ik ergens in het huis black mold liet ontstaan (en dat gebeurt al snel in CA).
- verplicht was een pro in te huren voor - wekelijks - tuinonderhoud
- ik twee-jaarlijks maintenance moest laten doen op de airco/verwarmingsinstallatie (door mij betaald uiteraard).

Ik denk overigens dat het verschil maakt of je in de omgeving van je (huur)huis familie hebt wonen die eens langs kunnen fietsen en een oogje werpen, of dat je zelf niet al te ver weg gaat wonen. (Maar jullie wilt naar een andere staat verhuizen.)

Overigens 'dingetjes opknappen' - bij mijn man's collega's was bijna alle sanitair uit het huis gesloopt. Het heeft hem aardig wat moeite, energie, en kosten, bezorgd om de 'renters from hell' eruit te krijgen. Eens, maar nooit weer, sprak hij.
Toch bestaan er ook goede huurders.

Dulles, dan loop je kans dat de renters in eerste instantie instemmen maar eenmaal in het huis wonend, juridisch advies inwinnen en ontdekken dat ze het gelijk aan hun kant hebben. Dat kan dan kosten.

Ik denk dat je meer eisen aan huurders kunt stellen als je een huis gemeubileerd verhuurt (?)

Johanna, LOL 'rental car & rental cat included'.