Huis kopen en dan verhuren

[herdesign]

Wij hebben na de nodige bezoeken aan de USA het idee gevat om een huis te kopen in het zuidwesten en hebben zelfs al wat huizen op het oog. Het kopen van het huis zelf, lijkt geen groot probleem want een hypotheek hebben we niet nodig. De investering in het huis is > $200,000. Uiteindelijk willen we ons wellicht permanent in de USA vestigen. Voorlopig (komende jaren) is het echter voldoende dat we max 90 dagen in de USA verblijven. De inkomsten verdien ik namelijk in Nederland via mijn eigen bedrijf.

De eerste vragen zijn:

1/ Ik zou het huis op eigen naam kunnen kopen of op naam van de Nederlandse zaak. Is dat laatste mogelijk zonder vestiging in de USA en wat is verstandig? Of is het beter een LLC oid te starten in de USA? Maar kan dat zonder verblijfsvergunning?
2/ We zouden het huis in de overige maanden goed kunnen verhuren aan toeristen. In de plaats waar we zoeken is een goed rendement te behalen. Is dat mogelijk en hoe zich dat met de opties van vraag 1?
3/ Als het allemaal echt bevalt en we ons permanent in de USA zouden willen vestigen, lijkt een E2 constructie de meest voor de hand liggende. Heeft het reeds bezitten van een huis in de USA nog consequenties voor een E2 vergunning?

Ik kon hier na zoeken niet veel over vinden maar als e.e.a. ergens al is besproken, dan zou ik een link waarderen.

Andere tips zijn ook zeer welkom!

[Texas Boy]

Leuk plan, maar wie houd je huis in de gaten wat de huurders erin uitvreten, spreek uit ervaring en verhuur nooit meer, zwijnen zijn het

[Hockey]

Enkele links:

viewtopic.php?f=3&t=28758

viewtopic.php?f=12&t=133

Aangaande je vragen:
1) Wellicht handig om hiervoor een cpa te benaderen in de staat/stad waar je een huis wil kopen.
2) Hier is geen antwoord op te geven zonder te weten welke staat en stad jij aan denkt.
3) Heeft geen enkele consequentie.

[jiejie]

Leuk plan, maar wie houd je huis in de gaten wat de huurders erin uitvreten, spreek uit ervaring en verhuur nooit meer, zwijnen zijn het

+1

Als het aan mij zou liggen zouden wij onze verhuurhuizen hier op Hawaii verkopen, maar helaas ligt het niet aan mij lol.





@herdesign: Let er, als je dit wilt gaan doen, op dat men in sommige staten wilt dat er een manager ten alle tijden bereikbaar is, of ten alle tijden een manager in diezelfde staat verblijft (dat is hier in Hawaii bijvoorbeeld een regel, als men buiten de staat verblijft moet er iemand anders als manager aangewezen zijn en ik kan mij voorstellen dat meerdere staten soortgelijke regels hebben). Ik zou zeggen, lees vooral de wetten en regels door voordat je tot aankoop overgaat.

[USInsider]

Waar zo ongeveer wil je dat huis kopen ? Het 'zuidwesten' is behoorlijk groot.
Op de ene plek koop je voor 200 - 250,000 iets goeds, op andere plaatsen iets dat al wat ouder is cq. middelmatig. Vergis je ook niet hoe kwaliteit kan verschillen tussen de ene en de andere bouwer.
Gebaseerd op wat ik weet van 'huisbazen' hier, zou ik nooit nimmer een huis kopen/verhuren als ik niet zelf vlakbij woonde en een oog in 't zeil kon houden. En 'toeristen' betekent dat er voortdurend andere mensen het huis betrekken. Het zou best eens kunnen dat veel gemeentes voorwaarden hebben waarbij dat niet zo maar kan, of dat je bepaalde voorzieningen moet treffen voor dergelijk verhuur.
Vergis je ook niet in wat 'aansprakelijkheid' hier betekent.

[herdesign]

Even een aanvulling nav de vragen. We zijn aan het kijken naar huizen in Kanab, Utah of eventueel Fredonia, Az. We kennen daar al de nodige mensen en zijn er al vaker langer geweest. We hebben ook een makelaar daar die we kunnen vertrouwen. Aangezien het een wat kleinere plaats is (4500 inworners), is de kennis van internationaal kopen en verhuren echter zeer beperkt. In Kanab is het toegestaan huizen te verhuren. We hebben zelf al vaker een huis gehuurd. Ik probeer er nog achter te komen of er speciale voorwaarden gelden.

We denken er ook over om eventueel een professioneel bedrijf in te zetten dat voor de verhuur en beheer zorgt. Uiteraard zijn huurders wat minder zuinig met je spullen dan je zelf zou zijn (understatement). Het gaat ons nu vooral om de juridische (on)mogelijkheden.

De aansprakelijkheid als genoemd door 'oortjes' is daarbij ook een aandachtspunt. In dat verband wil ik ook kijken of het wel verstandig is om het pand en het verhuren wel op persoonlijke titel te doen of via een NL BV of juist een LLC. We hebben al wat leuke huurcontracten in ons bezit waarin de nodige bepalingen zijn opgenomen (bv over loodhoudende verf...).

[OscarG]

Volgens mij moet je voor een LLC wel een werkvergunning hebben in Amerika. Ik moest in MA in ieder geval wachten totdat ik mijn tijdelijke werkvergunning had voordat ik de LLC op kon richten. En ik dacht ook dat je met een LLC automatisch ook belastingplichtig wordt in Amerika. (naast je belastingplicht in NL omdat je daar nog woont enz.) Krijg je dus weer complexe belasting situaties.

[herdesign]

Volgens mij moet je voor een LLC wel een werkvergunning hebben in Amerika. Ik moest in MA in ieder geval wachten totdat ik mijn tijdelijke werkvergunning had voordat ik de LLC op kon richten. En ik dacht ook dat je met een LLC automatisch ook belastingplichtig wordt in Amerika. (naast je belastingplicht in NL omdat je daar nog woont enz.) Krijg je dus weer complexe belasting situaties.

Belastingplicht in Amerika lijkt me fair enough als we daar ook inkomen genereren. Ik vraag me echter ten zeerste af of je een (tijdelijke) werkvergunning kunt krijgen als je alleen maar een huis gaat verhuren (ook als is dat vanuit een LLC of BV).

Bij wie zou je in Amerika/Utah het beste kunnen aankloppen om dit soort vragen neer te leggen (of in Nederland)? Is een CPA de aangewezen persoon? Maar in een dorpje als Kanab zal die ook niet zo veel weten van internationale aangelegenheden.

[Hockey]

Bij wie zou je in Amerika/Utah het beste kunnen aankloppen om dit soort vragen neer te leggen (of in Nederland)? Is een CPA de aangewezen persoon? Maar in een dorpje als Kanab zal die ook niet zo veel weten van internationale aangelegenheden.

Werkvergunning bij een immigration lawyer.
Andere vragen is een CPA een goede. Als het goed is kan je immigration lawyer je doorverwijzen naar een CPA met ervaring in dit soort dingen.

[ned in MO]

Een goed rendement is mogelijk?
Zet dat eens op papier en laat het voorbeeld eens zien?
Ik ben zelf makelaar hier in de USA (al 10 jaar) en heb ook zelf huurhuizen.
Ik zal je dan mijn mening geven over je rendement.

[USInsider]

Voor OscarG: hoe kun je een tijdelijke werkvergunning voor de US hebben en in Ned. blijven wonen ?

[OscarG]

Voor OscarG: hoe kun je een tijdelijke werkvergunning voor de US hebben en in Ned. blijven wonen ?

Dat was mijn punt: Om een LLC op te starten heb je een werkvergunning nodig en om een werkvergunning te krijgen moet je een geldig (werk)visum hebben in Amerika. Dus ik zie niet hoe je een LLC op kan richten zonder in Amerika te wonen?

Maar misschien is er wel een manier om dat te doen die ik niet weet, maar als die er al is, dan ben je volgens mij met een LLC altijd nog belastingplichtig in Amerika. Woon je dan nog in Nederland, dan ben je dus in twee landen belastingplichtig en dan moet je weer gebruik gaan maken van foreign income exclusion / foreign tax credits om dubbele belastingen te voorkomen.

(Sorry, was misschien niet helemaal duidelijk in mn vorige post. Had nog wat last van een jetlag merk ik, waarbij ik in mn hoofd een mooie redenering had bedacht, maar die er op papier wat kort door de bocht uit kwam)

[USInsider]

Van een web site click&inc

Can I own / participate in the ownership of a corporation or LLC if I am not a U.S. citizen?

Generally, there are no restrictions on foreign ownership of a company formed in the United States. The procedure for a foreign citizen to form a company in the United States is the same as for a U.S. resident. It is not necessary to be a U.S. citizen or to have a green card to own a corporation or Limited Liability Company formed in the United States. To receive pass-through profit distributions, a foreign citizen may form a Limited Liability Company. In contrast, all profit distributions (called dividends) made by a C corporation are subject to double taxation. (Under U.S. tax law, a nonresident alien may own shares in a C corporation, but may not own any shares in an S corporation.) For this reason, many foreign citizens form a Limited Liability Company (LLC) instead of a C corporation.

A foreign citizen may be a corporate officer and/or director, but may not work in the United States or receive a salary or compensation for services provided in the United States unless the foreign citizen has a work permit (either a green card or a special visa) issued by the United States. Some work permits allow a foreign citizen to work only for a sponsoring employer. Such work permits generally do not enable a foreign citizen to also work for a new, unrelated company formed by the foreign citizen. The foreign citizen would need to obtain a separate work permit to work for the new company.

Als ik dit goed begrijp, hoef je geen werkvergunning te hebben, of in de US te wonen, om een LLC op te richten. Maar je mag niet zelf voor je LLC werken in de US - dan is wel een werkvergunning nodig. Dat zou dan een E2 zijn ?

[OscarG]

Ah, ja dat zou het verschil dan zijn inderdaad. Je mag m wel hebben, maar er niet voor werken. Maar waar gaan de opbrengsten van de huur dan naar toe? Of kan je die wel gewoon ontvangen als eigenaar omdat dat "pass-through" profits zijn?

[herdesign]

@Oortjes: bedankt, dat is een vrij duidelijk stuk. Ik had el eerder gelezen dat het wel moest kunnen op als non-resident een LLC te starten, maar lees nu en dan ook weer berichten die me doen twijfelen. Ik ga binnenkort weer naar de USA en ga maar eens wat afspraken plannen.

@Oscar: als ik de LLS als dochter van de NL BV opricht, kan ik volgen mij gewoon de inkomsten naar NL doorsluizen. Puntje van aandacht is denk ik dat er geen suggestie moet zijn van werken voor de LLC als klussen als je er zelf bent etc ... en reserveringen afhandelen. Maar kan dat dan welonder de NL BV? Leuke vragen...

[USInsider]

Ik denk dat je voor werken een werkvergunning moet hebben, dat je in jouw geval alleen voor besprekingen hiernaartoe mag komen. Maar, er kan altijd een grijs gebied zijn.
Wat betreft inkomsten, er is zoiets als connected income (inkomsten uit een US bron) en daarop moet in de US belasting betaald worden.
Plus, je zegt dat je op vakantie wilt in het huis zelf, jaarlijks, dan krijg je te maken met de substantial presence test (non resident taxable after 31 days/year in the US, or 183 days in three years.)

Lees eea eens door bij de website van de IRS, http://www.irs.gov dan heb je gerichte vragen voor de echte deskundigen. Maak een afspraak met een immigratie advocaat zowel als met een CPA/tax advisor die ervaring heeft met internationale clienten.

Maar nogmaals: een huis is snel gekocht hier. Een belangrijke vraag is echter: hoe verkoopbaar is het object als eea. niet gaat zoals je verwacht ? plus de kosten van de verkoop zijn altijd minstens 6 %.

[herdesign]

Ik ga zeker een afspraak maken met een immigratie advocaat en CPA. Nog voldoende tijd om dat te regelen voor ik vertrek.

Wat betreft de financiële risico's ben ik niet zo bang. Niet dat ze er niet zijn, maar ik ben wel gewend om risico's te lopen en daarmee om te gaan. Ik volg de situatie in de plaats waar we kijken al langere tijd en ik ga bewust voor een soort woning / prijscategorie / locatie waarvoor de vraag en prijzen wat stabieler zijn. Gelukkig is er ook al veel lucht uit de huizenmarkt gelopen ....

Nog een vraag ten aanzien van de keuze van de immigratie advocaat: is het van belang dat die gevestigd is in de staat van bestemming (Utah dus) of maakt dat niet ze veel uit? Iemand tips?

Iedereen alvast bedankt voor de tips.

[Hockey]

Nog een vraag ten aanzien van de keuze van de immigratie advocaat: is het van belang dat die gevestigd is in de staat van bestemming (Utah dus) of maakt dat niet ze veel uit? Iemand tips?

Een CPA moet zich per staat certificeren, dus deze dien je zeker uit die staat te hebben. Advocaten moeten ook per staat het bar exam halen, en de wetten willen nogal eens per staat verschillen, dus je kan het beste een lokale immigration lawyer nemen.

[kcaluwae]

Wij zijn in het bezit van een eigendom in Florida dat wij verhuren (lange termijn). Jaarlijks betalen we onze property tax.
Het eerste jaar hebben we onze tangible personal property tax ook ingediend, dit jaar hebben we bericht gekregen dat we geen opgave meer moeten doen als alles hetzelfde is gebleven.
Mijn vraag is nu : dienen we nog een andere tax return te doen met betrekking tot onze huurinkomsten. (1042S ???)
Is dit niet vrijgesteld tot een bepaald bedrag?

Bedankt voor wat advies!

[Amikix]

Even een aanvulling nav de vragen. We zijn aan het kijken naar huizen in Kanab, Utah of eventueel Fredonia, Az. We kennen daar al de nodige mensen en zijn er al vaker langer geweest. We hebben ook een makelaar daar die we kunnen vertrouwen. Aangezien het een wat kleinere plaats is (4500 inworners), is de kennis van internationaal kopen en verhuren echter zeer beperkt. In Kanab is het toegestaan huizen te verhuren. We hebben zelf al vaker een huis gehuurd. Ik probeer er nog achter te komen of er speciale voorwaarden gelden. (...).

Ik heb even onderstreept wat me opviel. Je hebt hopelijk niet uit het feit dat je zelf een aantal keer een huis gehuurd hebt geconcludeerd dat het ook daadwerkelijk is toegestaan? Het kan per wijk verschillen of er HOAs zijn die verhuren niet toestaan, en het kan ook per wijk verschillen wat het bestemmingsplan van de stad zegt over wat je wel en niet mag doen. Het zou zo kunnen zijn dat de mensen van wie je gehuurd hebt die regels aan hun laars gelapt hebben, dus ik zou dit even goed uitzoeken voor je ergens iets koopt.